Die 10 größten Steuerfallen für Vermieter, Investoren und Eigentümer

Investitionen in Immobilien können langfristig lukrativ sein, doch steuerliche Fallstricke lauern an vielen Stellen. Ein Fehler kann schnell hohe Nachzahlungen oder unnötige Steuerlasten nach sich ziehen. Hier sind die zehn häufigsten Steuerfallen, die Investoren und Eigentümer kennen sollten.

Immobilien in Erb- oder Schenkungsfällen unterliegen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die Freibeträge (z. B. 400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehepartner) sollten optimal genutzt werden. Wer zu spät überträgt oder eine falsche Bewertung vornimmt, zahlt oft unnötig hohe Steuern.

Beispiel: Ein Vater besitzt eine Immobilie in einer deutschen Großstadt mit einem Marktwert von 900.000 € sowie ein Wertpapierdepot im Umfang von 150.000 €. Im Erbfall wird der Freibetrag seines Sohnes überschritten, der übersteigende Betrag unterliegt der Erbschaftssteuer. Bei einem Steuersatz von 15 % (tendenziell eher viel höher) können schnell über 90.000 € Steuerlast anfallen – eine Summe, die bei frühzeitiger Planung durch Schenkungen in mehreren Schritten oder eine gezielte Bewertungsstrategie reduziert werden könnte.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie. Der Gebäudeanteil ist korrekt zu ermitteln. Da das Finanzamt auch für Altbauten standardmäßig oft nur 50 % des Kaufpreises anerkennt, zahlen insbesondere Vermieter älterer Immobilien häufig zu viel Steuern . 

Ein Nutzungsgutachten ermöglicht es Ihnen, die Abschreibung zu erhöhen und Jahr für Jahr hohe Steuerzahlungen zu sparen.

Der Verkauf von Immobilien unterliegt in der Regel der privaten Vermögensverwaltung. Wer jedoch innerhalb von fünf Jahren mehr als fünf Immobilien veräußert, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Folge: Gewerbesteuerpflicht und keine Steuerfreiheit nach der 10-Jahresfrist (§ 15 EStG). 

Fragen Sie Ihren Steuerberater im Zweifel, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren beim Notar sitzen. Verkaufen Sie drei Wohnungen mit 3 Stellplätzen, könnte es sein, dass auf Grund von separaten Grundbüchern von 6 Zählobjekten ausgegangen wird.

Erhaltungsaufwendungen sind sofort abzugsfähig, während Anschaffungskosten abgeschrieben werden müssen. Werden jedoch innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises (ohne Grundstücksanteil) in Modernisierungen investiert, gelten diese als nachträgliche Anschaffungskosten und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Die Immobilien-GmbH bietet steuerliche Vorteile, wenn hohe Gewinne erzielt werden. Doch bei zu geringen Überschüssen drohen erhebliche Nachteile: Gewerbesteuerfreibeträge entfallen, und eine niedrige Eigenkapitalrendite macht den Verwaltungsaufwand unrentabel. Zudem sind Gewinne nur über Ausschüttungen zugänglich, die erneut besteuert werden.

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden, sind nach 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Ein Verkauf innerhalb dieser Frist unterliegt der Spekulationssteuer, die je nach persönlichem Steuersatz bis zu 45 % betragen kann. Eine falsche Berechnung der Frist kann teuer werden.

Mietausfälle oder längere Leerstände können steuerlich abgesetzt werden – allerdings nur, wenn weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Die Finanzämter prüfen, ob eine marktübliche Miete verlangt wurde und ob aktive Vermietungsbemühungen dokumentiert sind.

Keine Buchung ohne Beleg: Besonders Kosten für Fahrten zur Immobilie, Finanzierungsberatung oder nicht belegbare Reparaturen werden vom Finanzamt nicht akzeptiert, wenn eine exakte Dokumentation fehlt.

Neben KfW- und BAFA-Förderungen gibt es zahlreiche regionale Förderprogramme für energetische Sanierungen, Denkmalschutz oder barrierefreies Wohnen. Wer diese nicht nutzt, verschenkt mögliche Steuererleichterungen und Zuschüsse. Nutzen Sie eine unabhängige Finanzierungsberatung, die sämtliche Aspekte mit berücksichtigen kann. 

Gewerbliche Vermieter können sich für die Umsatzsteuerpflicht entscheiden, um sich Vorsteuerbeträge aus Bau- und Betriebskosten zurückzuholen. Allerdings dürfen sie dann nur an umsatzsteuerpflichtige Mieter vermieten. Eine fehlerhafte Anwendung kann zu hohen Rückforderungen führen.

Die steuerlichen Aspekte der Vermietung von Immobilien sind vielfältig und erfordern eine genaue Kenntnis der geltenden Gesetze und Regelungen. Um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Risiken zu vermeiden, ist es ratsam, sich frühzeitig mit den steuerlichen Pflichten und Möglichkeiten auseinanderzusetzen. Darüber hinaus ist eine sorgfältige Dokumentation sämtlicher relevanter Unterlagen unerlässlich, um im Falle einer Prüfung gut gerüstet zu sein.